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廣州城中村改造突破"拆一補一"

時間: 2016-05-09 17:01 作者:拆遷觀察員 點擊:
  城中村改造試水多余住宅換商鋪
 
  黃埔區橫沙村有望率先突破“拆一補一”,以降低改造后容積率
 
  昨日上午,市人大常委會副主任周慶強帶隊到黃埔區視察城中村改造情況。據悉,黃埔15個轉制社區的城中村改造已拉開帷幕,對于 個改造社區文沖,集體土地將轉為國有土地,村民使用房產的年限可能只有70年。而橫沙村為了降低改造后的建筑密度,鼓勵村民以2平方米的住宅換1平方米的商業面積,這在廣州城中村改造中還是頭一回。但城中村改造是否該大搞房地產,也引起了人大代表對黃埔區定位的質疑。
 
  在匯報工作時,黃埔區區長楊雁文提到,沒有股份的村民、外來人員購買城中村宅基地的情況,也被納入區城中村改造政策制定的范疇。該區常務副區長危偉漢說:“我們將個別對待,在符合拆遷管理條例的情況下,允許提供適當的補償。”
 
  改革“拆一補一”試水新置換制度
 
  廣州即將啟動的新一輪城中村改造顯現出鮮明的政策靈活性。橫沙社區位于黃埔區中心城區和“回”字型商業圈的核心區域,對于打造黃埔現代濱江城區、建設臨港經濟戰略功能區都具有重大意義。
 
  橫沙村改造的一大亮點就是在廣州 先嘗試一種安置房置換制度。據黃埔區相關負責人介紹,橫沙村目前的建筑容積率很大,如果按照“拆一補一”的方式建設,改造后的城區一定會很密,改造方案對此提出“復建住宅面積主要滿足居民的自住需求后,剩余合法住宅建筑面積按2:1置換商業面積”。
 
  由于商業物業的回報率明顯高于住宅,這種置換方式將有效降低改造后的容積率。目前,此舉已得到市國土房管局和市規劃局等部門的肯定,改造方案已經通過區政府審核,爭取今年底通過市級審批,并有望在2010年上半年正式啟動改造。
 
  滾動改造可能越改越難
 
  新一輪城中村改造將允許村集體自主開發,自行融資,而黃埔區的文沖村就是該區 個利用自有資金進行滾動性全面改造的城中村,目前 期安置用房建設已經動工。
 
  據統計,文沖村這次改造的成本約為25.44億元,改造涉及1916戶、4896人,改造后這里的居住戶數將達到11069戶,容積率從1.64提高到3.07。由于樓蓋得更高了,這里的建筑密度將從原來“握手樓”時期的50%降至14.7%,綠地率則翻了一倍多。
 
  但滾動開發的模式也存在一個不容回避的問題,黃埔區相關負責人向市人大代表匯報時指出,滾動改造拆一部分建一部分,經過三五年市場變化后,拆到后邊面臨的利益訴求將越來越多,補償將越來越高,“所以必須預見后期的這種利益變化,否則拆到后邊就改不下去了。”
 
  記者從文沖村了解到,目前已經有一家深圳的開發商在與文沖村接洽,預計改造后可提供總建筑面積150萬平方米,其中住宅部分的比例有望占到七成。其中有一半左右的住宅會向社會銷售。
 
  大規模建住宅會否賣不出去?
 
  視察中,市人大代表還對黃埔城中村改造的定位展開熱烈討論。與天河等中心城區這樣“城包村”的形態比起來,黃埔的城中村形態更有點像“村包城”。改造需求是否迫切,是否要建很多住宅,大規模建住宅會否賣不出去?
 
  周慶強指出,黃埔一直都是工業區,接下來還應該繼續定位為大工業區。黃埔有港口,港口帶動造船、石化、運輸等產業。“現在城中村改造主要建住宅,這個定位需要調整,不然改造后三五年搞大工業又把它拆掉,那這個代價就太大了。”
 
  周慶強認為,像文沖村這樣引入社會資金的空間其實并不大,將面臨“誰來投資”的問題。值得注意的是,雖然房價每年都在提高,但黃埔房價提的并不多,“這里人口不多,消費力還是有限。”周慶強對記者表示,黃埔城中村改造不宜進行大規模房地產開發,此舉很難為舊城區分擔人口壓力。
 
  據了解,南沙石化項目取消后,原來計劃逐步縮減的黃埔石化規模將繼續擴大。周慶強建議,黃埔區把科學城周邊的茅崗、雙沙等村全部搬遷,集中在一個城區里生活,騰出來的土地作為大工業集聚區。“以后肯定走這條路,廣州沒有地可用了,許多高科技企業找不到地。”
 
  對于住宅開發,黃埔區常務副區長危偉漢則算了一筆賬:如果征用農村集體土地用作工業用地是無法收回改造成本的,“城中村改造必須建這么多商品房才能安置這么多村民,否則政府就要投資巨額資金。”據了解,一般一個城中村改造就要50億元,黃埔10多個城中村改造就要500多個億。
 
  至于是否有老城區居民愿意到黃埔置業,危偉漢表示政府將在前期加大投入,引進名校和名醫院,形成更好的生活空間。
 
  鏈接
 
  黃埔城中村改造分兩階段完成
 
  危偉漢介紹,黃埔區15個改制社區全部列入“城中村”改造范圍,擬分5—8年、10年兩個階段改造。據初步統計,該區建成區面積49.21平方公里,登記在冊的“城中村”住宅共計46784套,總建筑面積1012萬平方米,戶籍人口72131人。
 
   階段是用5—8年時間完成文沖、橫沙、下沙、長洲、深井、茅崗、南崗等7個社區的全面改造工作。目前已有3個社區進入具體實施階段。一是文沖社區石化路以西的 期安置用房“圓洲(即大建木業)”地塊建設項目已正式開工。二是橫沙社區的改造方案經優化后已通過區政府審核,并正式上報市城改領導小組,擬2010年正式啟動改造。三是下沙社區已完成前期的現狀摸查和數據統計工作,正在制作初步的改造方案,有望于年底完成方案的上報工作。其他計劃5—8年改造完成的社區正在展開調查摸底階段。第二階段是用10年時間完成廟頭、南灣、夏園、沙步、滄聯、雙沙、姬堂、九沙等8個社區的整治改造工作。
(法之楹,信于庭——北京楹庭)

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